изменения ГК по найму жилья

[wasya83]

Менее года назад в главу 35 Гражданского Кодекса про найм жилья внесли изменения. Я бы хотел их обсудить.
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
(п. 2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

А раньше как было, если договор найма заключен более чем на 1 год, то не нужно было его регистрировать в росреестре. А теперь как, раз договор найма не зарегистрирован, то значит не заключен?

[wasya83]

Я удивлен статьёй 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане.
"2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем." Получается, вновь вводится ответственный квартиросьёмщик, а остальные члены семьи - это постоянно проживающие вместе с ним граждане? Замете, я сейчас пишу не о муниниципальной квартире с социальным наймом, а об обычном долгосрочном найме.
В том же пункте "2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса." Т.е. вселение постоянно проживающих граждан возможно, во первых, с согласия наймодателя, а во-вторых, если на каждого человека будет достаточно квадратных метров.
Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Теперь представляем ситуацию, когда семья из муже, жены и бабушки снимает в долгосрочный найм однокомнатную квартиру. Законодательство предполагает , что мужчина подписывает договор найма, становится основным нанимателем, а жену и бабушку вписывает в договор найма как постоянно проживающих вместе с ним граждан. Это имело бы смысл, если бы это был социальный найм в муниципальной квартире. Но тут же коммерческий найм жилья.
А вот еще пункт статьи 677: "1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин." Не понимаю, а может ли быть несколько нанимателей жилья, а не только один человек? Тогда бы это решило проблемы: муж, жена и бубушка регистрировались бы без согласия наймодателя, потому что они наниматели квартиры, а не "постоянно проживающие с нанимателем граждане". Но я не уверен, что это возможно.

[wasya83]

Ну как я и думал, ответственный наниматель - только один человек, а остальные - "лицо, постоянно проживающее с нанимателем" http://forum.ners.ru/viewtopic.php?t=40067

[Дед Мазай]

не вижу никаких изменений

[Artchel]

Договор найма более года теперь регается, а не просто является долгосрочным.

[wasya83]

А также продавили и ввели пункт о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Статьи 679, 680, 685.
http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_26.html

[Дед Мазай]

Договор найма более года теперь регается, а не просто является долгосрочным.

то, что раньше было риэлторских фольклором, стало законодательной нормой

[Artchel]

Договор найма более года теперь регается, а не просто является долгосрочным.

то, что раньше было риэлторских фольклором, стало законодательной нормой

ибо мысль материализуется

[wasya83]

Похоже, законодатели протолкнули норму в гражданский кодекс, что невозможно зарегистрировать в квартире всех нанимателей, если их количество превышает санитарную норму по квадратным метрам.

- Можно ли обойти это ограничение с нормой квадратных метров на одного человека, если составить договор найма по-другому? Вместо одного нанимателя и нескольких постоянно проживающие вместе с ним граждан сделать договор найма с несколькими нанимателями? Квартиры же бывают в общедолевой собственности. А вот нанимателей паспортный стол просто обязан регистрировать.
- Регистрацию с превышением нормы
общежития получить не получится
даже если делать ДКН
с несколькими нанимателями.
Проще сверхнормативных
жильцов зарегистрировать за деньги
в ближайшем общежитии.

http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=11 ... 32#p891732

[Ikar1970]

Проще сверхнормативных
жильцов зарегистрировать за деньги
в ближайшем общежитии.

А если ближайшее в нескольких тысячах километров?